M - upravljanje - otok Krk

Upravljanje zgradama

Zbog lakše komunikacije s laicima u pravnoj terminologiji, u praksi, pod pojmom zgrada podrazumijeva se i zemljište koje joj pripada. Pravni pojam upravljanja je pravo svakog suvlasnika u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno s ostalim suvlasnicima.  Upravljanje zgradama povezuje tehniku, ekonomiju, financije i pravo. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu.

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su se zajednici, pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti (također i za zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze.Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.

Temeljni dokumenti o upravljanju zgradama

Pravna podloga upravljanja je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojem se propisuju okviri za uređenja odnosa među suvlasnicima. Ukoliko u nekoj zgradi postoji tri ili više suvlasnika, suvlasnici nekretnine, dakle zgrade, moraju imati upravitelja. Ovim je Zakonom, kao i pod zakonskim propisima (uredbama i sl.) također propisano da se mora plaćati minimalno 1,53 kn/m2 mjesečno u zajedničku pričuvu zgrade. Iz zajedničke pričuve zgrade plaćaju se zakonski obvezni troškovi, kao i ostali nužni i poželjni radovi.

Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze dva temeljna ugovora:

Međuvlasnički ugovor

kojemu pripadaju prilozi "Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima koji je temelj za utvrđivanje visine  troškova  održavanja" (potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor) i "Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Međuvlasničkim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi s upravljanjem i korištenjem zgrade, a posebice: - veličina suvlasničkih dijelova zgrade - uvjeti i način upravljanja zgradom - pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajednički upravitelj / upravitelj) i opseg poslova koje će obavljati ta osoba - osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve - ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti - uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaji i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini - druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.

Ugovor o upravljanju zgradom

• - sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu  o održavanja 
• - poduzimanje hitnih i nužnih popravaka 
• - pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost 
• - obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu 
• - način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja 
• - mjesečnu naknada upravitelju
• - zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti 
• - odgovornost za obavljanje poslova i druga pitanja.

Vlasništvo zgrade

Vlasnici zgrade su ili pojedinačni vlasnici  ili suvlasnici nekretnine. Nekretnina je zemljište i ono što je s njime relativno trajno povezano, a nalazi se u razini, ispod razine ili iznad razine zemlje. Potpuno uređen suvlasnički odnos u nekoj nekretnini postoji kada se točno utvrdi tko je vlasnik kojega dijela zgrade. Točnije, kada se utvrdi tko je vlasnik kojega posebnog dijela zgrade, a što je zajedničko vlasništvo. Kako bi se to postiglo potrebno je etažirati zgradu. Pojam etažni vlasnik sinonim je vlasnika na posebnom dijelu nekretnine. Posebni dio nekretnine je primjerice: stan, poslovni prostor ili garaža. Zajednički dio nekretnine je primjerice: krov, stubište, dizalo.

Prava i obveze vlasnika – suvlasnika

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te međuvlasničkog ugovora.Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom,  Zakonom o Vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

• - donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja 
• - donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade 
• - prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu 
• - stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove 
• - uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine 
• - primjerenom osiguranju zgrade 
• - imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika 
• - imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja 
• - imenovanju i opozivu nadstojnika, određivanju nadstojničkih poslova i uvjeta i načina korištenja nadstojničkog stana 
• - određivanju i promjeni kućnog reda 
• - iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo 
• - drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika 

Upravitelj

Zakon propisuje da svaka višestambena zgrada mora imati sklopljen ugovor o upravljanju s nekim od ovlaštenih upravitelja. U slučaju da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava, imenovati prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi. Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te pobliže, Ugovorom o upravljanju kako slijedi. Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njih obavlja sljedeće poslove: 

• - organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom) 
• - obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik 
• - utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik 
• - organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu 
• - raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom 
• - upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti 
• - osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu 
• - uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika 
• - iznajmljuje, odnosno daje u zakup ili najam, te otkazuje korištenje samostalnih prostorija u zgradi glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela 
• - zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti 

Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi i to: 

• - puknuće vodovodne instalacije 
• - puknuće ili propuštanje kanalizacije 
• - propuštanje u plinskom sustavu 

Predstavnik suvlasnika

Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali suvlasnici izabrali i ovlastili za predstavljanje.Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.) te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Za svoj rad ima pravo na naknadu. O visini naknade odlučuju suvlasnici. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, jer je on prva i prava osoba u pregovorima oko ugovaranja mogućeg upraviteljstva zgradom. Prilikom iznošenja ponude zgradi važno je prvo pristupiti predstavniku zgrade.

Predstavnik suvlasnika ovlašten je: 

• - s upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom na neodređeno vrijeme 
• - sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) 
• - sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima 
• - sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica), odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim zgradama 
• - sklopiti ugovor s nadstojnikom 
• - pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju 
• - zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju 
• - organizirati naplatu zajedničkih troškova 

Predstavnik suvlasnika dužan je: 

• - sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj 
• - ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla 
• - voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi 
• - redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima 

Pričuva

Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala itd.) plaća se pričuva. Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 1,53 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrada, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade

Osnovni troškovi upravljanja i održavanja:

- osiguranje zgrade:

prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog. Poduzeće M-upravljanje d.o.o.  vrši osiguranje od požara i nekih drugih opasnosti, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, odgovornosti iz posjeda,  a po želji suvlasnika i druge grupe osiguranja koje nudi osiguravajuća kuća.

- protupožarna zaštita:

zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.

- atestiranje (pregled i kontrola te popravak) instalacija

     -atestiranje obuhvaća: 

ta se atestiranja vrše sukladno tehničkim i drugim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodički prema propisima, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostatci koji se moraju otkloniti.